Phân lô, bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở, dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Không chỉ có vậy, tình trạng một số dự án không đủ tính pháp lý lại diễn ra hình thức phân lô bán nền mới đây tại nhiều nơi khiến khách hàng hoang mang. Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND ngày 20/9/2021 của UBND tỉnh BR-VT quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, theo nhiều cán bộ quản lý lĩnh vực đất đai cho rằng mục tiêu của quy định này là “cắt đứt” việc phân lô, bán nền tùy tiện không theo quy hoạch tồn tại lâu nay.

Thực tế trên địa bàn tỉnh BR-VT trước đây đã tồn tại một số doanh nghiệp, đơn vị môi giới, đầu nậu tự vẽ ra các dự án “ma”, phân lô, quảng cáo, rao bán rầm rộ trên các sàn giao dịch bất động sản khiến nhiều người bị mắc lừa, mất tiền nhưng không mua được đất. Một số doanh nghiệp, đơn vị môi giới hoạt động chui tự đặt tên dự án cho khu đất, trái quy hoạch, không có trên thực tế để lừa người mua, cơ quan chức năng đã phải khởi tố, xử lý.

Quyết định 15/2021/QĐ-UBND quy định thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo các điều kiện chung như: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, UBND Tỉnh quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân; điều kiện thực hiện tách thửa đối với tổ chức; điều kiện hợp thửa đất. Về điều kiện tách thửa quy định cơ bản cho đất ở đô thị và ngoài đô thị là thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy chế quản lý kiến trúc đã được duyệt.

Đề cập về diện tích được tách thửa, ông Ngọc Thanh Dũng, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vũng Tàu cho rằng Quyết định 15/2021/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định 18/2019/QĐ-UBND của UBND Tỉnh không khác nhiều về diện tích được cho phép tách thửa, chỉ khác lần này tỉnh quy định chặt chẽ hơn về đường giao thông khi tách thửa, đây là quy định để tránh việc tự làm đường rồi phân lô như lâu nay nhiều cá nhân, tổ chức đã làm, UBND tỉnh cũng đã giao sở Xây dựng hướng dẫn việc hình thành đường giao thông trước khi tách thửa.

Các khu dân cư như thế này phải đảm bảo đủ điều kiện về đường giao thông do sở Xây dựng hướng dẫn

Quyết định 15/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh đưa ra việc tách thửa cho diện tích đất ở có nhà tối thiểu tại khu vực đô thị từ 36m² trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m tại đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m; từ 45m² trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m. Tại địa bàn các xã còn lại là 40m². Đất ở chưa xây dựng nhà diện tích đất ở tối thiểu tại khu vực đô thị là 60m². Tại địa bàn các xã còn lại là 80m² (Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định là 100m²). Đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp diện tích tối thiểu là 100m². Đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách tại địa bàn các phường, thị trấn là 500m²; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m². Thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như quy định trên và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý.

Khi được hỏi tác động của Quyết định 15/2021/QĐ-UBND, ông Đ.V.L là chủ một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản cho biết việc ban hành văn bản để quản lý đất đai trước tình hình thực tế tại địa phương là điều tất yếu, đơn vị ông lâu nay thực hiện theo quy hoạch 1/500 đã được địa phương phê duyệt, cho nên không ảnh hưởng nhiều đến doanh nghiệp, theo ông L thì quy định về đường giao thông của tỉnh là “siết” cho những người có mảnh đất diện tích rộng trong đô thị, tuy nhiên một số trường hợp cần phân chia để cho tặng cho con hoặc bán để giải quyết nhu cầu của gia đình khi không có đường giao thông mà tự làm đường không được phân lô sẽ gặp khó khăn cho họ.

Quản lý đất đai, “cắt đứt” việc phân lô, bán nền tùy tiện là mục tiêu để xây dựng đô thị văn minh, hiện đại, trách nhiệm này thuộc về chính quyền cơ sở trong nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật liên quan đến trật tự xây dựng./.

Bài, ảnh: Thắng Cảnh, BBT